Herkese merhaba, sıklıkla adını duyduğumuz ve karşılaştığımız hukuki konulardan biri İmar Kanunu 18. Madde uygulaması bu haftaki yazımızın konusu. Bu uygulama nedir, hangi şartlar olması lazım ve iptali mümkün müdür gibi sıkça merak edilen soruları açıklayalım.
Madde 18 Uygulaması Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde yer aldığı için ’18 Uygulaması’ olarak adlandırılan düzenlemenin amacı, imar planına uyan bir imar parseli oluşturmaktır. Maliklerin rızası alınmadan belli bölgedeki parseller bir bütün olarak değerlendirilir, sonrasında imar planına uygun şekilde yeniden düzenlenir; bu düzenlemeyle imar parsellerinde değer artışı meydana gelir.
Uygulamaya dahil edilen tüm parsellerden eşit oranda DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi yapılır ve bu kesintilerin sağladığı alanlar bölgenin ihtiyacını karşılayacak yol, yeşil alan, okul bölgesi gibi kamusal alanlar, bedel ödenmeksizin kamuya geçer.
Bu uygulamanın yapılmasında ki amaç planlı , nizamlı ve parselasyona uygun bir şekilde şehirleşmektir. Örneğin kişinin 1000 m2 imarsız tarlası bulunsun 18 uygulaması ile %40 yani 400 m2si kesilip devlet hazinesine geçsin, kişinin eline imara uygun 600 m2 arsa kalıyor böylece. Yani kısaca devlet vatandaşa diyor ki senin tarlan imara uygun değildi ve değeri düşüktü ben tarlanı arsa vasfına çevirip imara uygun ve değerli hale getirdim karşılığında bir miktarını kendime aldım. Tabi bunu yaparken ciddi mağduriyetler de oluşmaktadır. Vatandaşın sıkça sorduğu sorulardan bazıları ; evimin bahçesini başkasına vermişler bana da başkasının arazisinden yer vermişler , tarlamın yarıya yakını devlete geçmiş ve başkaları da hissedar olmuş, tarlama bir sürü masraf yaptım alakasız biri gelip benim tarlamı almış ben çok kötü bir konuma düşmüşüm, araziden imar geçmiş evim komşunun arazi sınırına tecavüzlü hale gelmiş gibi sorulardır. Peki bu sorunlar nasıl giderilir onu inceleyelim.
Madde 18 Uygulama Aşamaları
* Düzenleme yapılacak alandaki parseller tek bir bütün olarak değerlendirilir.
* Bu bütünden eğer ki ihtiyaç varsa DOP kesintisi düşülebilir. Bu kesinti bölgedeki arsa sahiplerinin her birinden aynı oranda yapılmak zorundadır. Eğer DOP kesintisi yapılacaksa yüzölçümlerinin %45’ ini geçmemesi lazımdır. Yani düzenleme yapılacak alan örneğin 1000 m2 ise kesinti %45i yani 450 m2 yi geçemeyecektir.
* DOP kesintisi yapıldıktan sonra parsellere ayrılarak başlangıçtaki mülkiyetlerinin oranında maliklere dağıtılır.
Madde 18 Uygulaması Bazı İptal Sebepleri
* Kanunen taşınmaz yüzölçümünün en fazla %45’i kadar DOP kesintisi yapılabilir.
* Parsellerin düzenleme öncesi ve düzenleme sonrası arasında değer farkı bulunmamalıdır.
* Yeni ihtiyaç ortaya çıkmadıkça parselasyon işlemi yapılaması mümkün değildir.
* DOP kesintisi yapılan alanda imar planlarının kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl içinde parselasyona başlamak gerekir.
İptal sebepleri burada yazılanlar ile sınırlı olmayıp başkaca sebepler de bulunmaktadır.
İmar Düzenlemesi İptal Davası
Yukarıda sayılan iptal sebeplerinden herhangi birinin olduğunu düşünüyorsanız iptal davası açabilirsiniz. Davayı açmadan önce imar planının ilan tarihinden 1 ay içinde idareye itirazda bulunulabilirsiniz ancak dava açmak için itirazda bulunmak zorunlu değildir. Bu iptal davasını tapuda kayıtlı malikler veya diğer hak sahipleri açabilir. Malik olmayıp tapuda hak iddia edenler ise, taşınmazın tapu kaydını adlarına tescil ettirerek dava açılabilir. Tapuyla ilişkisi olmayanlar parselasyon işlemini dava konusu edemez.
Bu yazımızda kısaca İmar Kanunu 18. Maddeden bahsedilmiş olup eğer bir mağduriyet yaşadı iseniz konunun uzmanların destek almanızı tavsiye ederim. Bir sonraki yazımızda görüşmek üzere sağlıklı günler dilerim.
