Kiracıyım, haksız yere tahliye edilme durumum var, ev sahibim sürekli zam yapmak istiyor yapabilir mi, haklarım nelerdir?
Bir önceki yazımızda mülk sahibinin kiracısını tahliye edebilmesi için kanunun aradığı şartlardan bahsetmiştik. Bu haftaki konumuzda ise kiracıların karşılaştığı birtakım sıkıntılardan mülk sahibinin baskısı ile haksız yere tahliye edilen kiracının kanuna göre hakları nelerdir, kira artışı neye göre belirlenir, kiracını başkaca hakları nelerdir gibi güncel sorunları anlatacağız.
1-Artan hayat pahalılığı, yüksek enflasyon, paranın alım gücünün düşmesi gibi etmenler kira anlaşmazlıklarını ciddi oranda artırmıştır. Nitekim kiralayan kira bedeli artış oranını yetersiz bulup kiracıyı tahliye ettirmek için bin bir türlü yollara başvurmaktadır. Kanunun aradığı tahliye şartlarını taşımayan tahliyeler haksız olup kiracının TBK gereğince hakları vardır.
TBK md. 355’e göre “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Peki bu tazminat neye göre belirlenir ? Tazminata esas alınan kira bedeli, tahliye edilen kiracının ödediği kira bedeli üzerinden hesaplanır. Burada önemli olan nokta ise kanunda yeniden kiralama yasağına aykırılık durumunda talep edilebilecek tazminat için bir yıllık alt sınır belirlenmiştir. Dolayısıyla üst sınır belirlenmediği için yüksek tutarda tazminat talep edilmesi mümkündür. Kiracının uğradığı zararları ispat etmesi durumunda yüksek tutarda tazminat kazanması mümkündür. Ayrıca haksız yere tahliye edilen kiracının duruma göre eski mülk sahibinden taşınma masrafları, eski ve yeni taşınmaz arasındaki kira farkı, manevi tazminat, gibi başkaca haklarını da talep etme hakkı vardır.
Ancak kanuni düzenlemede öngörülen sürelerin geçmesi halinde ve kiraya vermenin haklı nedene dayanması durumlarında tazminat sorumluluğunun kalkabileceğini söyleyebiliriz.
2-Kira artışı nasıl ve neye göre yapılır ?
Kanunda yer alan bilgilere göre kira artış oranı, Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre düzenlenir. İlgili madde, 18 Ocak 2019 tarihinde güncellenmiştir.
Madde de güncel olarak aksine bir düzenleme olmaması durumunda (geçmiş yıllarda uygulanan %25 sınırı gibi) tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Yani kanunda belirtilen şartlara göre zam, 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına göre yapılabilecek olup mülk sahibi daha fazlasını talep ederse kiracının bu zam talebine itiraz etme hakkı bulunmaktadır.
Kira artışını farazi bir örnek ile açıklayacak olursa olarak Ocak 2025te 1 yıllık yapılan aylık 20.0000 TL bedelli sözleşme Ocak 2026da sona eriyor. Aralık 2025’deki 1 yıl daha kira sözleşmesini uzatmak istediğinizde son 12 ayın TÜFE oranını %50 olarak kabul edersek yeni kira döneminde aylık 30.000 TLden kira ödeyerek taşınmazda kalmaya devam edilebilirsiniz.
Mülk sahibinin rızası olmaksızın kiracının 12 aylık TÜFE ortalamasından düşük kira artışı yapması ve o miktarda ödemesi mülk sahibine eksik kira ödemekten kaynaklı tahliye hakkı vermektedir, ayrıca bahse konu kiralar ödenirken mutlaka ama mutlaka mülk sahibinin banka hesabına hangi ayın kirası olduğuna dair açıklama ile yatırılmalı veya mülk sahibinden ödenen kiraya dair imzalı belge alınmalı aksi durumda yine tahliye davası ile karşılaşma ihtimali yüksektir.
3-Peki yukarıda yazanlar dışında başkaca kiracı hakları nelerdir ?
Örnekler verecek olursak ; Haklı tahliye sebebi olmadığı müddetçe mülkte oturma hakkı, Kira konusu mülk ile ilgili DASK, vergi gibi yükümlülükleri mülk sahibinden talep etme hakkı, Depozitoyu geri isteme hakkı, kiralanan taşınmazda sonradan ortaya çıkan sorunların giderilmesini isteme hakkı gibi başlıca hakları sayabiliriz.
Bu yazımızda kiracıların güncel sorunlar çerçevesinde haklarına değinmiş olup bir sonraki yazımızda görüşmek üzere sağlıklı günler dilerim.
