İnşaat, gayrimenkul ve müteahhitlik sektörünü yakından ilgilendiren dev adım Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan geldi. 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" ile binaların tasarım, ruhsat ve kullanım süreçlerinde köklü değişiklikler yapıldı.
Milyonlarca konut ve iş yeri sahibini, müteahhitleri ve mimarları doğrudan etkileyen yeni imar kurallarını sizler için madde madde derledik. İşte yeni dönemde öne çıkan başlıklar...
1. Boş Ofis ve Bürolara Konut Müjdesi: %60’a Kadar Dönüşüm İzni!
Gayrimenkul piyasasındaki konut arzını doğrudan etkileyecek en önemli maddelerden biri "Ofis/büro kullanım amaçlı bağımsız bölümlerin tadilatı" oldu.
- 1 Yıl Süre Tanındı: Yeni yönetmeliğin yayımı tarihinden önce imar planında konut yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda; ofis veya büro olarak ruhsatlandırılmış ya da yapı kullanma izni (iskan) alınmış binalarda konut dönüşümü yapılabilecek.
- Sınır %60 Oldu: Parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliği (ofisten konuta dönüşüm) için tadilat ruhsatı düzenlenebilecek.
- Bu haktan yararlanmak isteyenlerin tadilat işlemlerini 1 yıl içinde sonuçlandırması gerekiyor.
2. Asansör Zorunluluğunda Kat Sınırı Değişti!
Yeni yönetmelikle birlikte binalarda asansör yeri bırakma ve asansör tesis etme zorunluluklarında kriterler güncellendi.
- 3 Katlı Binalara Yer Bırakma Şartı: Tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar hariç tutulmak üzere; bodrum kat dahil olmak üzere kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması zorunlu hale getirildi.
- 4 Katta Tesis Zorunluluğu: Bodrum kat dahil olmak üzere kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansörün inşa edilmesi (tesisi) zorunlu olacak.
- Bodrum Katlara Asansör Ayarı: Asansör zorunluluğu olan binalarda asansörlerin bodrumlar dahil tüm katlara hizmet vermesi gerekecek. Ancak içinde bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunmayan boş bodrum katlara asansör indirilmesi zorunlu olmayacak.
3. Müstakil Evlere Sonradan Asansör Kolaylığı
Eski mevzuata uygun olarak yapılmış, bodrum hariç 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar için erişilebilirlik kolaylığı sağlandı. Fen ve sanat kurallarına uyulması, taşıyıcı sistem önlemlerinin alınması ve ilgili idarenin projeleri onaylaması şartıyla, bu evlerin içine sonradan asansör veya engelli kaldırma platformu kurulabilmesine izin verilecek.
4. Bahçelerdeki Süs Havuzları ve Pergola Kuralları Netleşti
Yönetmeliğe ilk kez resmi bir "Süs Havuzu" tanımı eklendi. Buna göre süs havuzları; görsel ve estetik amaç taşıyan, yüzme amacıyla kullanılmayan yapılar olarak tanımlandı.
- Bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergola ve süs havuzlarının, yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmaması ve bağımsız bölüm eklentisi sayılmaması şartıyla, belirli kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20'sini geçmeyen kısımları emsal/taban alanı hesap kriterlerinde yeni muafiyet ve kolaylıklardan yararlanacak.
5. Ruhsat Yenilemede "2 Yıl" Kriteri
İnşaatına başlanmış veya başlanacak yapılarda yeniden ruhsat düzenlenmesi gereken durumlar için net kurallar getirildi:
- İnşaatı Başlayanlar (İlk 2 Yıl): Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı ile enerji verimliliği hususlarında güncel (yürürlükteki) mevzuat uygulanacak. Diğer tüm hususlarda ise yapının eski ruhsat tarihindeki mevzuatı geçerli olacak.
- İnşaatı Başlamayanlar: Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına hiç başlanmamış yapılarda ise tüm plan ve mevzuat hükümleri güncel kurallara göre sıfırdan düzenlenecek.
6. Kazan Dairesi, Mescit ve Çocuk Alanlarına Emsal Ayarı
Tek bağımsız bölümlü binalar hariç tutulmak üzere; umumi binalarda yer alan, müşterek kullanıma açık olan ve ticari amaç taşımayan; çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otopark ile ortak alan niteliğindeki teras çatılar emsal hesabı yönünden ortak alan kapsamında değerlendirilecek.
Yeni İmar Yönetmeliği Ne Zaman Yürürlüğe Giriyor?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı tarafından yürütülecek olan bu yeni yönetmelik, yayımı tarihi olan 1 Temmuz 2026 itibarıyla resmen yürürlüğe girdi. Ancak bu tarihten önce resmi işlemleri, noter onaylı inşaat sözleşmeleri başlamış olan veya kamu ihale tarihi alınmış yapılar için eski hükümlerin uygulanmasına yönelik bazı geçici istisnalar da tanındı.
