Bu sözleşme, arsa sahibinin belirli arsa paylarını devretmeyi taahhüt ettiği; yüklenicinin (müteahhidin) ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği karma nitelikli (çift tipli) bir sözleşmedir. Hem eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını içerir.
Şekil Şartı ve Geçerlilik
Bu sözleşme resmî şekle tabidir. Uygulamada en güvenli yol, noterde düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Resmî şekle uyulmaması hâlinde sözleşme kural olarak kesin hükümsüzdür (butlan).
Ancak önemli bir ayrım vardır:
- Sözleşmenin yapılması ile müteahhit kendiliğinden arsa payı kazanmaz.
- Arsa payının mülkiyeti ancak tapu sicilinde yapılacak resmî tescil işlemiyle geçer.
Noterde yapılan sözleşme bir taahhüt doğurur; ayni hak ancak tapuda tescille kazanılır.
Ayrıca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından arsa sahibi ve yüklenici için önemli bir güvencedir; ancak şerh kurucu değil, açıklayıcı ve koruyucu niteliktedir.
Arsa Payı Devri Nasıl Olmalı?
Uygulamada en büyük risklerden biri arsa payının baştan ve topluca devredilmesidir. Hukuken zorunlu olmamakla birlikte, uygulamada güvenli yöntem:
- Arsa payının inşaat seviyesine göre aşamalı devri,
- Veya teminat mektubu karşılığı devir yapılmasıdır.
Çünkü yüklenici edimini gereği gibi yerine getirmedikçe arsa sahibinin devre zorlanması mümkün değildir.
Gecikme ve Ayıplı İfa
Teslim tarihi sözleşmede açıkça yazılmalı; ayrıca cezai şart (gecikme tazminatı) düzenlenmelidir. Aksi hâlde yalnızca genel hükümler çerçevesinde zarar ispatı gerekecektir.
Ayıplı ve eksik imalatlarda, eser sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır. Teknik şartnamenin sözleşmenin eki yapılması büyük önem taşır. “Lüks malzeme” gibi soyut ifadeler yerine marka, model ve standart belirtilmelidir.
Fesih ve Tasfiye Meselesi
En çok tartışılan konu fesih hâlinde sözleşmenin etkisidir.
Kural olarak fesih geriye etkili sonuç doğurur; taraflar aldıklarını iade eder. Ancak Yargıtay, inşaatın belirli bir fiziki gerçekleşme oranına ulaşması hâlinde, hakkaniyet gereği sözleşmenin ileriye etkili tasfiyesine karar verebilmekte; yükleniciye yaptığı imalat oranında bedel veya bağımsız bölüm verilmesini kabul edebilmektedir.
Bu nedenle “her fesihte her şey başa döner” demek doğru değildir. Somut olayın özellikleri belirleyicidir.
Müteahhidin Korunması
Arsa sahibinin ruhsat işlemlerini geciktirmesi, projeye müdahalesi veya haksız feshi de yüklenici açısından sorumluluk doğurabilir. Arsa sahibinin işbirliği borcu bulunmaktadır. Bu borcun ihlali tazminat sonucunu doğurabilir.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüksek ekonomik değer içeren ve teknik ayrıntıları fazla olan bir sözleşmedir. Standart, birkaç sayfalık metinlerle yapılması ciddi risk barındırır.
Resmî şekle uygunluk, tapu şerhi, aşamalı devir, açık teslim tarihi, cezai şart ve teknik şartname düzenlemesi; ileride çıkabilecek milyonluk davaların önüne geçebilecek temel güvencelerdir.
Bu alanda en büyük hata, sözleşmeyi bir “inşaat anlaşması” gibi görmek; oysa bunun aynı zamanda ayni hak devri içeren ciddi bir taşınmaz hukuku işlemi olduğunu gözden kaçırmaktır. Bir sonraki yazımızda görüşmek üzere sağlıklı günler dilerim.