Bu konularda mevcutta akla ilk gelen sorunlardan biri şüphesiz mülk sahiplerinin yıllarca bin bir emekle çalışıp aldığı gerek ihtiyaç gerek yatırım amaçlı evden-dükkandan hiçbir fayda görememesidir. Mülk sahibi-kiracı arasında yaşanan sorunların yol açtığı sinir, stres kaynaklı sağlık sorunları kimi zaman cinnete varan durumlar medyada sıkça yer almaktadır. Bunun sebebi kiraların düşük kalması, bazı zamanlar kiralarını düzenli ödenmemesi, kiracının mülke ciddi zararlar vermesi, tahliye şartlarının oldukça külfetli olması, kiracıyla mülk sahibi arasındaki kişisel kaynaklı husumetler gibi unsurlar insanı şimdiki zamanda tabir caizse parasıyla malıyla rezil etmektedir.
Peki yukarıda yazdıklarımızdan sonra mülk sahibinin kiracıyı tahliye etmekte hiç mi hakkı yok veya varsa nelerdir. İşte Türk Borçlar Kanunu ışığında aşağıda bu konuya değineceğiz:
Türk hukuk sistemine göre tahliye için bazı şartlar vardır. Bu şartları temel olarak kiracıdan kaynaklı ve kiraya verenden kaynaklı tahliye sebepleri olarak ikiye ayırabiliriz.
Kiracıdan kaynaklı nedenler (TBK 352. Madde);
İlk değineceğimiz tahliye nedeni TBK 352/1 kapsamında kiracının taşınmazı belli tarihte tahliye etme taahhüdüdür, buna tahliye taahhütnamesi denmektedir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracıyı tahliye etmek mümkündür. Bu taahhüt yazılı, açıkça tahliye taahhüdüne dair olduğu belirtilmiş, kanun ve yüksek mahkeme kararında ki şartları taşıyor olmalıdır.
İkinci değineceğimiz tahliye nedeni TBK 352/2 kapsamında bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmesidir. İki haklı ihtar ile de kiracıyı tahliye etmek mümkündür. Bahse konu iki haklı ihtarname noter, icra müdürlüğü gibi çeşitli yerlerden gönderilmekte olup gönderildiği yere göre izlenecek dava yolları değişkenlik göstermektedir.
Üçüncü değineceğimiz tahliye nedeni ise TBK 352/3 kapsamında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutu olmasıdır. Kiralayan bu durumu kira sözleşmesinin kurulması sırasında bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kanunda böyle bir tahliye sebebinin var olmasının nedeni kiracının aynı ilçe sınırları içinde evi olmasına rağmen başkasına ait bir konutta daha ucuza oturmasını önlemektir. TBK 352/3te bahsedilen bu gerekçe konutlara yönelik olup işyerleri dahil değildir.
Kiralayandan Kaynaklı nedenler;
Kiralayandan kaynaklı tahliye sebepleri arasında ilk olarak ihtiyaç nedeni ile tahliyedir yani mülk sahibinin bahse konu taşınmaza gerçekten ihtiyacı olmasıdır. TBK 350. Maddede kiralayan kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için zorunluluk halinde sözleşmeyi belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bahse konu ihtiyaç şartları kanunda tek tek sayılmamış olup bu hususun ispatı iddia eden tarafa aittir. İddianın ispat şartlarının oluşup oluşmadığına göre mahkeme karar vermektedir.
TBK 350. Maddede bahsedilen diğer tahliye sebebi ise inşa veya onarım sürecinde kiralanın kullanılmaz hale gelmesidir. Her tadilat bu şartı sağlayamaz burada önemli tadilatların gerçekten zorunlu yani esaslı olmasıdır. Aynı şekilde bahse konu esaslı tadilat şartları kanunda tek tek sayılmamış olup bu hususun ispatı iddia eden tarafa aittir. İddianın ispat şartlarının oluşup oluşmadığına göre mahkeme karar vermektedir. Tadilatlar bittikten sonra kiralayan evi başkasına kiralayamaz. Aksi durumda mülk sahibi aleyhine tazminat davası açılabilir.
Başka bir şartta TBK 351. Maddede bahsedilen mülkü yeni satın alan kişinin mülke gerçekten ihtiyacı olmasıdır. Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için zorunluluk halinde edinme tarihinden 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir.
Mülk sahibinin tahliye hakları sadece yukarıda yazılanlar olmayıp On yılı geçen belirli ve belirsiz kira sözleşmelerinde de çeşitli tahliye hakları gibi çeşitli hakları da vardır. Ayrıca mülk sahibi ile kiracı arasında süregelen ceza davasının olması gibi özel durumlarda da tahliye kararı verilebilmektedir. Yani haklı nedenlerin içeriği tek tek kanunda yazılmamış olup bahse konu durumlar doktrin ve yüksek mahkeme kararları ile belirlenmektedir. Mahkemeler de bu hususları göz önüne alarak kararlar vermektedir.
Toparlayacak olursak kiralananın tahliyesi için gereken şartlardan kısaca bahsetmiş olup, bahse konu süreç oldukça meşakkatli, riskli, ve tecrübe isteyen bir süreçtir. Davalar kimi zaman yıllarca sürmekte olup mahkemelerde ki yoğunluk kimi zaman da tecrübesizlik göz önüne alındığında yargılama süreci eziyet haline gelmektedir. Ki mahkemeler de çoğu zaman kiracı lehine karar vermekte mülk sahibini mağdur etmektedir. Bundan dolayı tahliye konularında yola yalnız başına çıkmayıp mutlaka ama mutlaka hukuki destek almanız tavsiye olunur. Nasıl ki hasta olunca işin uzmanı doktorlara gidiyor isek bu konuda da işin uzmanı olan hukukçulardan yardım almak elzemdir.
Bu yazımızda kiraya verenin haklarından kısaca bahsedilmiş olup kiracının haklarına ilişkin sonraki yazımızda görüşene kadar hepinize sağlıklı günler dilerim.
Avukat-Arabulucu Kenan Çöte